Comment sont calculés les prix immobiliers

Source des données

Les prix affichés sur Pévèle Immobilier viennent exclusivement des DVF (Demandes de Valeurs Foncières), la base des transactions immobilières réellement enregistrées par l'administration fiscale, publiée en open data sur data.gouv.fr (Etalab). Ce ne sont pas des prix affichés en annonce, ni des estimations : ce sont des ventes effectivement signées chez le notaire.

Données brutes vs données retenues

DVF recense chaque mutation (vente), avec sa date, sa valeur, sa surface et la commune. Avant tout calcul, un certain nombre de lignes sont écartées :

• les mutations qui ne sont pas des ventes (donations, successions...) ;
• les biens autres qu'une maison ou un appartement (terrains, locaux commerciaux...) ;
• les mutations portant sur plusieurs lots à la fois (ex. un immeuble entier) : leur prix global ne reflète pas le prix d'un bien unique ;
• les lignes sans surface ou sans valeur exploitable, ou avec une surface inférieure à 9 m² ;
• un prix au m² manifestement hors de tout marché réel (moins de 200 € ou plus de 15 000 €/m²).

Sur la Pévèle, cela laisse 3 408 ventes de maisons et 240 ventes d'appartements exploitables au total, sur les millésimes disponibles.

Maisons et appartements : jamais mélangés

Une maison et un appartement n'ont pas le même prix au m² pour des raisons structurelles (terrain, mitoyenneté, charges de copropriété...). Tous les chiffres de Pévèle Immobilier sont donc calculés séparément par typologie — jamais de moyenne mélangeant les deux. Le prix mis en avant par défaut est celui des maisons, typologie très majoritaire en Pévèle.

Médiane plutôt que moyenne

L'indicateur principal affiché est la médiane (la valeur qui sépare l'échantillon en deux moitiés égales), pas la moyenne. La médiane est plus robuste : une poignée de ventes très hautes ou très basses ne la fait pas bouger, contrairement à la moyenne. La moyenne reste affichée à titre secondaire, pour comparaison.

Traitement des valeurs atypiques

Même après les exclusions ci-dessus, certaines ventes réelles restent peu représentatives du marché courant (cession familiale sous-évaluée, bien avec dépendances non comptées dans la surface déclarée...). DVF ne permet pas d'identifier ces cas directement.

La règle retenue : les 1 % de prix/m² les plus bas et les 1 % les plus hauts sont exclus du calcul de la médiane, de la moyenne et de la fourchette min/max — mais jamais des listes de ventes détaillées, où toutes les transactions restent visibles. Ce seuil est calculé une fois pour toute la Pévèle, par typologie (jamais commune par commune : sur un petit village, 1 % représente parfois une seule vente, ce qui rendrait le seuil instable). Concrètement, pour les maisons, ce filtre exclut les prix en dessous de 667 €/m² et au-dessus de 6 593 €/m² ; pour les appartements, en dessous de 1 125 €/m² et au-dessus de 12 931 €/m².

Exemple concret : à Cysoing, sur 164 ventes de maisons recensées, 157 sont retenues pour le calcul de la médiane et de la moyenne (7 ventes hors bornes restent visibles dans le détail des transactions, simplement écartées du calcul).

Taille d'échantillon et communes concernées

En dessous de 5 ventes retenues, aucun chiffre n'est affiché : la page indique « données insuffisantes » plutôt qu'un prix statistiquement fragile. C'est le cas de plusieurs petites communes de la Pévèle pour la typologie appartement, quasi absente en dehors des bourgs principaux.

À l'inverse, une petite commune peut tout à fait afficher un chiffre fiable pour les maisons : Cobrieux, par exemple, totalise 18 ventes de maisons DVF exploitables.

Marché proposé (annonces) : principes

Tout ce qui précède décrit le marché vendu (DVF) : des prix réellement payés. Le site suit séparément le marché proposé : les annonces publiées sur Pévèle Immobilier, c'est-à-dire des prix demandés, pas encore vendus. Les deux univers ne sont jamais fusionnés en une seule statistique, et un écart entre les deux n'est jamais présenté comme une « marge de négociation » — ce site n'observe aucune négociation, seulement deux populations différentes. Une annonce publiée un mois donné peut correspondre à une vente DVF enregistrée plusieurs mois plus tard (délai compromis → acte → publication des données) : comparer les deux suppose une méthode de rapprochement des périodes qui reste à définir précisément, une fois assez de données réunies des deux côtés.

Durée d'exposition observée : le site sait depuis quand une annonce est visible (première apparition) et, le cas échéant, depuis quand elle ne l'est plus. Cette durée mesure uniquement le temps pendant lequel Pévèle Immobilier a observé l'annonce — jamais un « délai de vente » ni une « durée de commercialisation », des notions que le site ne peut pas connaître (une annonce retirée du site n'est pas forcément vendue). Une annonce peut aussi être retirée puis republiée plusieurs fois ; la durée totale d'exposition observée additionne alors chaque période de présence, plutôt que de mesurer simplement du premier jour au dernier en ignorant les interruptions.

Stock et population ne se confondent pas : l'instantané quotidien du nombre d'annonces actives sert à mesurer une évolution dans le temps (combien d'annonces aujourd'hui, combien il y a un mois), pas à constituer l'échantillon d'une statistique de prix. Une annonce active 30 jours ne doit jamais compter comme 30 observations dans un prix médian — pour analyser des prix sur une période, la population est constituée d'annonces distinctes, dédupliquées selon une règle explicite, jamais d'instantanés quotidiens cumulés.

Diversité des sources : Pévèle Immobilier agrège les annonces de plusieurs agences et de particuliers. Tant qu'une seule agence est active sur le portail, toute statistique future sur les annonces sera présentée avec une formulation prudente (« parmi les annonces observées sur Pévèle Immobilier… ») plutôt que comme une affirmation générale sur « le marché de la Pévèle » — cette dernière formulation suppose une diversité de sources que le site n'a pas encore.

Fraîcheur des données

Les DVF sont mises à jour par l'administration fiscale avec plusieurs mois de décalage par rapport à la signature réelle chez le notaire — c'est une limite connue de cette source, pas une donnée que Pévèle Immobilier peut accélérer. Le site réimporte les données DVF disponibles automatiquement (voir la date de mise à jour affichée sur chaque page de prix) ; cette fraîcheur d'import est distincte de la fraîcheur des annonces en ligne, qui dépend elle des flux de chaque agence partenaire.

Commerces, écoles et transports (affichés sur les fiches village et certains guides) : recensés depuis OpenStreetMap et l'annuaire officiel de l'Éducation nationale, au 17 septembre 2026. Ces jeux de données sont descriptifs — un nombre de commerces ou d'écoles recensés n'est jamais traduit en jugement de qualité de vie.